온체인 부동산 시장, 앞으로 성장할 두 가지 모델

Key Takeaways

• 2026년 7월 기준 토큰화 부동산은 약 2억 300만 달러로, 약 350억 달러 규모인 토큰화 자산 시장의 일부에 그친다.
• 이미 존재하는 현금흐름 위에 세워진 모델은 약 200억 달러의 부동산 대출을 기록한 피겨를 중심으로 규모를 키운 반면, 리얼티와 카사코리아 같은 조각 소유 플랫폼은 문을 닫았다.
• 온체인 상품은 수익률, 유동성, 가격 상승 면에서 기대에 못 미쳤고, 검증 가능한 수익률은 약 3%에서 6% 사이다.
• 성장은 두 가지 모델에서 나올 것이다. 부동산 가격 지수를 활용한 레버리지 거래와 헷징, 그리고 온체인 사모 신용이다.

부동산은 세계에서 가장 큰 자산군이지만 온체인에서는 가장 작은 축에 속한다. RWA.xyz에 따르면 2026년 7월 기준 약 350억 달러 규모의 토큰화 자산 시장 가운데 유통형 토큰화 부동산은 약 2억 300만 달러로 집계됐다.

이 격차를 좁히려던 여러 시도가 실패했지만, 이 분야에는 새로운 시도가 계속되고 있다. 인덱스 인더스트리즈(Index Industries)는 이번 주 5,000만 달러 규모의 시드 투자 유치와 함께 모습을 드러냈으며, 미국 부동산 가격을 하나의 지수 토큰으로 판매할 계획이다.

그렇다면 온체인 부동산은 RWA 시장의 다음 성장 동력이 될 수 있을까?

필자는 전반적인 성장을 견인할 정도의 규모는 아니지만 신용 상품을 통해 커진다고 본다. 지금까지 대부분이 시도해 온 방식으로는 어렵다. 성장은 신용 상품과 지수 상품에서 나올 것이며 많은 사람이 떠올리는 개별 건물 조각 소유 모델은 성과가 가장 나쁘고 구조도 가장 복잡하다.

개별 건물에서 멀어질수록 모델은 잘 작동했다

온체인 부동산은 하나의 이름으로 묶여 있지만 실제로는 서로 다른 다섯 가지 사업이다.

조각 지분 모델은 부동산 한 곳을 보유한 회사나 신탁의 지분을 판다. 보유자는 임대료를 받으며 매각을 기다리고, 플랫폼은 작은 건물 하나하나에서 나오는 상장 수수료와 관리 수수료로 운영된다. 이 수수료로는 운영 비용을 감당하지 못했고, 그래서 다섯 가지 중 가장 취약한 사업이 됐다. 리얼티, 카사코리아, 펀블이 모두 문을 닫았다.

부동산 신용 모델은 부동산 대출을 원장에 올리고, 투자자는 차입자가 내는 이자를 받는다. 이 사업은 대출 실행과 관리에서 수익을 얻으며, 피겨(Figure)는 2026년 상반기에 순매출 3억 9,300만 달러와 순이익 1억 3,200만 달러를 올렸다. 다섯 가지 중 가장 검증된 모델이지만 규모가 뒷받침될 때만 그렇다. 파인애플 파이낸셜(Pineapple Financial)은 10억 달러가 넘는 모기지 기록을 온체인으로 옮겼지만 매출은 9개월 동안 210만 달러에 그쳤다.

소유권 이전 및 거래 종결은 소유권 확인, 에스크로, 증서 등기를 거쳐 부동산이 매도인에게서 매수인에게 넘어가는 단계로, 투자 상품은 아예 없다. 프로피는 증서와 거래를 기록하고 거래 종결 건마다 수수료를 받으며, 1억 달러 규모의 자금 조달 한도를 활용해 소유권 이전 사업 회사를 인수하고 있다. 매출은 꾸준하지만 성장하려면 인가받은 회사를 하나씩 인수해야 하므로, 필자는 확장 속도가 느릴 것으로 본다.

정부 등기 모델은 국가가 구조에 직접 참여하는 방법이다. 각 부동산의 소유자를 기록하는 정부 기관인 토지 등기소가 토큰 보유자를 등기상 소유자로 올리기 때문에, 보유자는 다섯 가지 중 가장 강력한 법적 권리를 갖는다. 두바이의 플랫폼인 프립코 민트는 발행과 거래에서 수수료를 받고 현재는 거주자에게만 열려 있다. 따라서 사업의 신뢰도는 높지만 성장 속도는 규제 기관 한 곳에 달려 있다.

가격 익스포저 모델에는 부동산 자체가 아예 없다. 파슬(Parcl)은 도시별 지수에 대한 레버리지 계약을 제공하고, 인덱스 인더스트리즈의 부동산 가격 지수를 기반으로 한 USHP는 2026년 4분기에 담보 기반 토큰을 내놓을 계획이다. 이 사업은 지수가 끌어모으는 자산과 거래량에서 수수료를 받게 되며, 일간 지수는 하이퍼리퀴드에서 HIP-3를 통해 주가지수가 상장된 것처럼 무기한 선물 시장에 상장될 수도 있다.

그동안 대출 이자와 거래 종결 수수료처럼 이미 존재하는 현금흐름 위에 세워진 모델은 규모를 키웠다. 투자자가 건물 하나와 관리자 한 명에 의존해야 하는 모델이 가장 자주 실패했는데, 부동산마다 임차인, 수리 문제, 법적 구조가 제각각이기 때문이다.

왜 아직 성장하지 못했는가

투자자가 부동산을 사는 이유는 두 가지다. 꾸준한 수입과 가격 상승이다. 토큰화는 여기에 접근성을 더하겠다고 약속했다.

온체인 상품은 이 모든 면에서 기대에 못 미쳤다. 필자는 네 가지 문제가 있었다고 본다.

수익률이 매력적으로 보이지만 유지되는 경우는 드물다

온체인 부동산 상품은 연 3.4%에서 16%의 수익을 지급했거나 그렇게 광고했다. 이 가운데 감사를 받은 수치는 거의 없으므로, 수치의 크기보다 산정 근거가 더 중요하다.

광고된 수익률이 가장 높았던 곳은 실패한 플랫폼이었다. 리얼티는 6~16%의 임대 수익을 내세웠지만 2025년 말까지 대부분의 지급을 멈추고, 2026년 2월에는 배당을 공식 중단했다. 이어 2026년 7월 자발적 청산을 발표했다.

지금 남아 있는 높은 수치는 예상치이거나 자체 발표 평균치다. 두바이의 프립코 민트는 연 8~12%의 순수익률을 내세우는데, 이는 임대 수익과 자산 가치 상승을 합친 예상치다. 로프티는 2026년 5월 기준 부동산 111곳의 평균 임대 수익률이 9.2%라고 밝히지만 산정 방식은 공개하지 않는다.

신용 상품은 차입자가 내는 이자를 그대로 전달한다. 피겨의 부동산 지분 담보 대출 풀은 2026년 2월 9%의 수익률을 기록했다. 같은 풀을 기반으로 한 하스트라(Hastra)의 PRIME 토큰은 디파이라마(DefiLlama)에서 기본 수익률 6.01%로 표시된다.

여전히 낮은 유동성: 가장 많이 발행하고 가장 적게 거래되는 일본

일본은 토큰화 부동산의 최대 규제 시장이다. 2025 회계연도에 발행된 부동산 토큰증권은 1,408억 엔으로 전체 토큰증권 발행액의 약 85%를 차지했으며, 부스트리(BOOSTRY)는 2026 회계연도에 누적 공모 발행액이 5,300억 엔에 이를 것으로 전망한다.

이 시장이 성장한 것은 기존 금융 안에 자리 잡고 있기 때문이다. 신탁은행이 부동산을 보유하고, SBI와 노무라(Nomura) 같은 증권사가 자사 개인 고객에게 토큰을 판매하며, 블록체인은 백오피스 장부를 대체한다.

하지만 바로 이 구조 때문에 온체인 시장으로는 성장하지 못했다. 세 가지 한계가 두드러진다.

1. 2차 거래가 거의 없다. 오사카디지털거래소(Osaka Digital Exchange)에는 2026년 3월 기준 336억 엔 규모의 토큰 8개가 상장돼 있었고, 세틀먼트에는 여전히 2영업일이 걸린다.
2. 폐쇄형 네트워크다. 대부분의 토큰이 프라이빗 컨소시엄 원장에서 발행돼 해외 자본과 온체인 시장이 접근하기 어렵다. 프로그맷(Progmat)은 최근에야 토큰을 아발란체로 옮겼다.
3. 상품이 매력적이지 않다. 3.4% 안팎의 수익률은 일본 저축자에게는 매력적이지만 글로벌 투자자에게는 매력이 크지 않고, 거래가 부진하다는 점은 대부분의 매수자가 상환 때까지 보유한다는 것을 시사한다.

일본은 규제된 판매 채널이 토큰화 부동산의 규모를 키울 수 있음을 보여준다. 동시에 발행만으로는 유동성 있는 시장이 만들어지지 않는다는 점도 보여준다.

가격 상승이 충분하지 않았다

부동산 가격은 자본을 온체인으로 끌어올 만큼 빠르게 오르지 않았다. 국제결제은행(BIS) 자료에 따르면 2025년 말까지 10년 동안 차트에서 가장 성과가 좋았던 미국 시장은 84% 올랐고, 이는 연 6% 수준이다. 싱가포르는 연 4%, 일본은 3%, 한국은 2% 정도였고, 중국과 홍콩은 10년 전과 거의 같은 수준에 머물렀다.

이 수익률은 온체인 투자자가 이미 얻을 수 있는 수익에 비하면 초라하다. 부동산 신용은 부동산 가격에 노출되지 않으면서 6~9%를 지급하고, 토큰화 국채에는 159억 달러가 몰린 반면 부동산은 2억 300만 달러에 그친다.

집주인은 지수보다 높은 수익을 얻는다. 매입가의 대부분을 대출로 마련하고 그 집에 직접 살기 때문이다. 토큰 보유자는 레버리지가 없는 가격 변동분만 받으므로, 가격 익스포저가 경쟁력을 가지려면 레버리지나 추가 수입이 더해져야 한다.

앞으로 성장 가능성이 높은 두 가지 모델

과거의 실패 사례는 건물 자체를 온체인에 올리려 했고, 부동산 관리, 매각의 어려움, 플랫폼 비용 문제로 무너졌다. 두 가지 모델은 성공할 가능성이 있는데, 부동산을 직접 토큰화하는게 아닌 가격을 기반으로 파생상품 거래를 할 수 있도록 하거나 부동산 사모 신용을 온체인으로 가져오는 것이다.

첫 번째 모델은 레버리지 거래와 헷징을 위한 거래 시장이다.

부동산 가격 익스포저에 대한 수요는 분명히 있다. 그러나 제대로 작동하는 시장을 만들기는 어렵고, 그 이유는 비상장 주식 시장이 겪는 어려움과 같다. 유동성이 부족하고 합의된 공정 가격이 없다. 파슬은 이 수요를 잡는 데 실패했다.

비상장 주식 시장과 비교하면 부동산 가격을 추종하는데에는 한 가지 이점이 있는데, 정부에서 공표하는 지수가 기준 가격을 제공한다는 점이다. 덕분에 거래 시장은 연 6%로는 부족하다고 여기는 투자자에게 레버리지를 제공할 수 있고, 본래부터 부동산 매수 포지션을 안고 있는 집주인, 개발업자, 대출 기관에는 헷징 수단을 제공할 수 있다.

두 번째 모델은 조합 가능한 생태계 안의 온체인 사모 신용이다.

부동산 대출은 이미 현금흐름을 만들어내고 있으며, 피겨에는 약 200억 달러의 부동산 대출이 기록돼 있다. 대출이 토큰이 되면 매각하거나 담보로 맡기거나 쪼갤 수 있다. 피겨 커넥트는 대출을 외부 매수자에게 판매하고, 피겨의 부동산 지분 담보 대출 풀을 기반으로 만든 PRIME 토큰은 솔라나 대출 시장에서 담보로 쓰인다.

두 모델 모두 플랫폼에 임차인 관리나 수리를 요구하지 않는다. 앞선 플랫폼들이 무너진 지점이 바로 여기였다. 부동산은 RWA 시장의 다음 성장 동력이 될 수 있으며, 그 성장은 신용과 지수를 기반으로 한 상품에서 나올 것이다.

부동산 신용은 이미 약 200억 달러 규모로 온체인에 올라와 있는데, RWA.xyz는 이를 사모 신용으로 분류해 2억 300만 달러의 부동산 집계에서 제외한다. USHP는 출시 전에 최대 1억 달러의 투자 약정을 확보했으며, 출시 후 첫 몇 달의 거래는 지수 익스포저가 개별 건물이 끝내 얻지 못한 유동성을 확보할 수 있는지 보여줄 것이다.